Le secteur de l’immobilier neuf est une branche porteuse de l’investissement immobilier, qui constitue une classe d’actif immobilier attractive pour de nombreux investisseurs. En effet, les loyers financent un bien, le capital va croissant, et l’immobilier neuf ne nécessite pas autant d ‘interventions et de réinvestissement qu’un bien ancien dans lequel il faudra prévoir -et amortir- réparations et rafraichissements. L’évolution rapide des techniques constructives, et des normes, notamment environnementales, contribue à creuser l’écart qualitatif entre les nouvelles constructions, toujours plus innovantes, et l’ancien qui s’en trouve encore plus dévalorisé.
La pression sur les prix de l’immobilier de ces dernières années a par ailleurs réduit l’écart entre les prix moyens du neuf et de l’ancien, et de ce fait renforcé l’appétence du marché pour les biens neufs, notamment en ville, tant pour les investisseurs que les primoaccédants.
Si le fonds REAM a choisi de diversifier sa stratégie d’investissement en acquérant le promoteur immobilier DEVLOP, c’est bien entendu parce que nous étions conscients des enjeux de ce secteur porteur, auquel nous souhaitions être exposés. Et plutôt que de se contenter d’investir dans l’immobilier neuf, nous avons choisi d’intégrer l’activité de promotion à notre portefeuille.
Projet DEVLOP : Général Michel à Namur
Rappelons tout d’abord ce qu’est la promotion immobilière. Pour simplifier, c’est la création de valeur générée par la conception, la construction et la vente de biens immobiliers neuf. Le processus débute à l’identification et l’acquisition d’un foncier (terrain ou bâtiment à démolir), s’en suit l’élaboration d’un projet de résidence en collaboration avec les architectes, les bureaux d’ingénieurs, les pouvoirs publics en vue de l’obtention d’un permis d’urbanisme, de la construction et de la vente des appartements/bureaux/commerces ainsi réalisés.C’est une activité porteuse et rentable, si elle est bien menée.
Les grandes tendances restent bonnes, la demande demeure plus élevée que l’offre, surtout dans les centres urbains, et les projets de qualité et bien localisés trouvent vite leurs acquéreurs.
Les méthodes d’acquisition du foncier peuvent de plus, dans certains cas, limiter l’immobilisation de fonds propres et réduire les risques financiers liés à l’autorisation -ou non- des permis d’urbanisme. En Belgique par exemple, l’acquisition des terrains se fait en général sous condition suspensive d’obtention de permis.
Mais si cette activité peut s’avérer très rentable, elle comporte tout de même de fortes barrières à l’entrée. Elle nécessite en effet l’immobilisation de capitaux sur des périodes relativement longues, la durée de vie d’un projet s’étendant entre 3 et 5 ans en moyenne. Le financement bancaire nécessite généralement un excellent track record : les banques étant attentives à la solidité et à l’expérience des promoteurs auxquelles elles choisissent de prêter.
Par ailleurs, c’est une activité complexe, qui requiert des compétences techniques et financières, ainsi qu’une solide expertise du marché local en termes de pratique, de concurrence, de dynamique de développement urbain et de discussions avec les pouvoirs publics.
Projet DEVLOP : Ravel à Bastogne
Faire le choix d’intégrer la promotion immobilière à notre produit de rendement découle donc de notre volonté de partager notre expertise, et de faciliter l’accès aux investisseurs à cette activité complexe, mais réservée aux professionnels.
La rentabilité des projets de promotion constitue un élément clé du rendement du fonds, nous l’avons compris, et l’intégration d’une activité de promotion immobilière présente un autre avantage. Elle donne en effet aux autres marques du fonds, Flexiroom et Invest, la position de « 1rst bidder », nous permettant de nous positionner à l’achat sur des biens neufs que l’on souhaiterait garder en portefeuille : un bâtiment très bien situé en centre-ville et qui se prêterait au coliving, des commerces et bureaux pour lesquels Invest trouvera des locataires de qualité « triple A », les vases communicants sont nombreux, et l’intégration verticale n’en prend que plus de sens.
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