La période difficile que nous vivons suscite bien des interrogations. Si de nombreuses inconnues persistent au sujet de cette crise et de ses conséquences, nous allons tout de même vous donner quelques éclaircissements quant aux répercussions de la situation actuelle sur un fonds d’investissement immobilier tel que REAM.
Tout d’abord il faut repréciser que le fonds REAM est géographiquement très ciblé, entre Luxembourg Ville et les provinces de Luxembourg et de Namur en Belgique, et qu’il est plutôt orienté « résidentiel » dans ses deux compartiments, locatif et promotionnel.
L’immobilier est un actif comme les autres, et, à ce titre est touché par la correction généralisée de l’ensemble des classes d’actifs. Si aujourd’hui les fonds immobiliers cotés accusent de fortes corrections en bourse, la réalité des fonds non cotés comme REAM est différente. En effet, la valorisation annuelle du portefeuille laisse plus de temps au gestionnaire pour assurer son taux de remplissage et le paiement des loyers durant la crise. Cela lui évite de subir l’affolement spéculatif d’un marché coté
A l’heure actuelle, pour le fonds REAM, les répercussions de la crise sont identifiées et contenues :
– Loyers : pour l’instant, il n’y a pratiquement pas d’impact du côté des locataires résidentiels. Nous tournons à 97% de remplissage pour mars et avril. Les locataires actuels et nouveaux arrivants honorent tous leur contrat à une exception près. Les bureaux sont peu impactés. Les commerces, minoritaires dans notre portefeuille, s’adaptent et tiennent bon dans cette situation de crise. Nous avons convenu avec le commerce le plus touché, un restaurateur, d’adapter le loyer si nécessaire et de rattraper la différence sur la durée du bail.
On parle beaucoup de moratoire sur les loyers des commerçants fermés durant le confinement et sur les prêts bancaires des bailleurs mais une certaine confusion s’installe quant à l’impact de ce moratoire sur les loyers futurs … en effet la banque accepte un gel temporaire de la prime mensuelle mais les intérêts courent et le capital restera à rembourser, soit sur une durée réadaptée, soit via une augmentation de la prime post-moratoire. Qu’en sera-t-il des loyers impayés ?
– Promotions : les chantiers sont à l’arrêt et les ventes en cours également puisque les actes chez le notaire ne sont plus possibles. Cela impacte principalement le plan de trésorerie de l’année. La majorité des charges sont également gelées, puisque nos fournisseurs ne facturent plus ce qu’ils ne sont pas en mesure de réaliser. Il faut cependant surveiller les charges fixes avec attention!
Le sujet impactera peu le fonds REAM sur les mois à venir, notre stock étant totalement vendu. Nous sommes en ce moment en phase d’étude sur plusieurs projets qui devaient ou doivent encore démarrer courant 2020 et surtout début 2021. Nous aurons donc suffisamment de recul pour les planifier au mieux de nos intérêts dans les prochains mois, après, nous l’espérons, la fin de cette période compliquée.
Quant à savoir si les achats immobiliers vont ralentir après le confinement… C’est une question très complexe! Nous pensons, modestement, que tout dépendra de la durée de la crise. Il est clair que si cette crise est longue et qu’elle a un impact significatif sur les revenus des ménages et leur capacité d’épargne, probablement que les possibilités d’achats et d’investissements en immobilier le sentiront.
Un élément important à surveiller sera l’évolution des taux d’intérêts. Si l’injection massive de cash dans le système (tendance actuelle des gouvernements pour aider l’économie), crée de l’inflation et provoque à terme une remontée TROP RAPIDE des taux… Alors l’immobilier pourrait également se corriger, l’écart de rendement entre le locatif et les taux sans risque n’étant plus suffisant aux yeux des investisseurs. Mais si cette remontée des taux est plus PROGRESSIVE… Alors l’inflation s’appliquera sur les loyers et la valeur des immeubles n’en sera pas trop affectée.
A noter que sur le locatif, notre fonds a une dette à taux FIXE sur une durée moyenne de 14 ans. Nous sommes donc protégés d’une augmentation de la charge d’intérêts. De plus, le rendement brut locatif de 7% du portefeuille le protège également sensiblement d’une remontée légère des taux.
Nous vous disons à bientôt, dans une période plus positive. D’ici là, portez-vous bien!
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